Власти могут изымать пустующее жилье
В России разрабатывается механизм изъятия бесхозных квартир, которые годами пустуют и разрушают многоквартирные дома. Законопроект, внесенный в Госдуму, призван решить острейшую проблему заброшенного жилья, особенно актуальную для северных регионов страны. Инициатива предполагает признание таких помещений пустующими с последующей возможностью их перехода в муниципальную собственность.
Проблема пустующего жилья имеет системный характер для многих регионов России. По данным Минстроя, только на Крайнем Севере насчитывается около 12 тысяч заброшенных многоквартирных домов, большинство из которых непригодны для проживания и требуют капитального ремонта или сноса. Наибольшее количество пустующих квадратных метров зафиксировано в Республике Коми — 365 тысяч кв. м, Красноярском крае — 5,5 тысяч кв. м, Архангельской области — 4 тысяч кв. м и Чукотском автономном округе — 2,5 тысяч кв. м.
Мы предложили применять принцип признания квартир пустующими именно для районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий, потому что именно там проблема стоит наиболее остро. В этих регионах массово встречаются случаи, когда дома фактически разрушаются из-за заброшенных помещений, — пояснил один из авторов законопроекта, депутат Госдумы Александр Якубовский.
В таких городах, как Воркута, которая в советские годы строилась как центр угледобычи с населением свыше 250 тысяч человек, сегодня проживает лишь около 56 тысяч человек. При этом в городе заброшены примерно семь тысяч муниципальных квартир, а местные власти ежегодно тратят на содержание пустующего жилого фонда порядка 700 миллионов рублей.
Критерии признания жилья пустующим
Согласно законопроекту, жилое помещение в многоквартирном доме может быть признано пустующим при соответствии не менее чем двум из четырех установленных критериев. Эти меры предназначены для выявления действительно заброшенного жилья, владельцы которого годами не выполняют свои обязанности по содержанию собственности.
Первым критерием является наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг сроком один год и более. Второй признак — долги по уплате имущественного налога за два или более налоговых периода. Третий показатель — отсутствие изменений в показаниях приборов учета воды и электроэнергии на протяжении года и более. Четвертый критерий включает видимые признаки длительного отсутствия проживающих: отсутствие или неисправность входной двери, выбитые окна, отсутствие остекления, холод в помещениях, отсутствие отопительных приборов вследствие хищения.
Решение о признании жилья пустующим будет принимать специальная комиссия на уровне муниципалитета. При этом разработчики законопроекта подчеркивают, что речь идет не о принудительном изъятии жилья, а о создании механизма для работы с действительно брошенными квартирами.
Никакого принудительного изъятия жилья не будет. Если собственник оплачивает коммунальные услуги и налоги, его квартира не может быть признана пустующей. Речь идет только о реально заброшенных объектах, — подчеркивает Александр Якубовский.
Проблемы, создаваемые пустующим жильем
Заброшенные квартиры становятся источником серьезных проблем для всего многоквартирного дома и его жителей. Открытые или разбитые окна в пустующих помещениях приводят к нарушению теплового контура здания зимой, что вызывает частые прорывы систем отопления, водоснабжения и водоотведения. Это также способствует повышенному износу инженерных систем и перемерзанию общедомовых коммуникаций.
Еще одной значительной проблемой становится проникновение посторонних лиц в заброшенные квартиры. Это создает прямую угрозу безопасности остальных жильцов дома, способствует росту криминогенной обстановки и ведет к дальнейшему разрушению имущества. По словам сенатора Андрея Шевченко, сложившаяся ситуация создает критическое положение для добросовестных собственников, поскольку лишает их комфортных условий проживания и гарантий безопасности жизни и здоровья.
Особую остроту проблема приобретает в северных и дальневосточных регионах, включая Коми, Забайкальский, Красноярский, Хабаровский край, Камчатку, Сахалин, Иркутскую и Магаданскую области. Именно в этих регионах массовый отток населения привел к образованию целых «домов-призраков», где большинство квартир стоят пустыми.
Правовые аспекты и конституционные гарантии
Разработчики законопроекта подчеркивают, что он не нарушает конституционные права граждан на жилище. В случае принятия документа, жилищные права нанимателей и собственников пустующих помещений будут обеспечиваться по аналогии с нормами Жилищного кодекса, действующими в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева отмечает, что Конституция РФ гарантирует гражданам право на жилье, и лишить человека его единственной квартиры за долги по коммуналке невозможно. Даже при крупных задолженностях суды могут обратить взыскание лишь на второе или дополнительное жилье.
Таким образом, идея «изъятия единственного жилья» юридически и социально неприемлема, — поделилась Разворотнева.
Эксперты указывают на возможные правовые коллизии предлагаемого механизма. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отмечает, что законопроект вступает в противоречие со статьей 225 Гражданского кодекса РФ, предлагая внесудебный порядок возникновения муниципальной собственности на квартиру при отказе собственника от права собственности на нее.
Механизм передачи жилья муниципалитетам
Согласно предложенному механизму, если собственник официально отказывается от права собственности, квартира переходит в муниципальную собственность без компенсации, так как отказ от жилья является добровольным шагом самого владельца. Муниципалитеты смогут использовать такие помещения в интересах жителей — предоставлять очередникам, сдавать по социальному найму или вовлекать в хозяйственный оборот через торги.
В случае, когда собственник не отказывается от квартиры, но при этом она фактически заброшена и соответствует критериям пустующего жилья, решение будет приниматься комиссией на уровне муниципалитета. При этом право собственности не прекращается автоматически — речь идет о признании помещения пустующим для целей содержания дома и обеспечения безопасности соседей.
Для домов, где значительная часть квартир пустует и которые подлежат сносу, механизм будет аналогичен переселению из аварийного жилья. Владельцы оставшихся квартир получат такие же гарантии защиты своих прав, как и при программах расселения аварийного фонда.
Главная задача — чтобы пустующее жилье не разрушало дома и не создавало угрозы соседям, а работало на благо жителей, — пояснил Александр Якубовский цель проекта закона.
Альтернативные подходы к решению проблемы
Некоторые эксперты предлагают альтернативные пути решения проблемы пустующего жилья. Светлана Разворотнева считает, что решением могло бы стать формирование муниципального наемного фонда: квартиры можно было бы выкупать или арендовать у собственников по фиксированным ценам, а затем предоставлять по договорам найма тем, кто стоит в очереди на жилье или переселение из аварийных домов.
Такой механизм позволил бы одновременно разгрузить дома от долгов и создать доступный рынок социального найма. Это особенно актуально в условиях, когда после 2013 года в России была прекращена система сплошного технического учета (БТИ), замененная кадастровой регистрацией, что привело к отсутствию достоверной информации о состоянии большинства домов.
Надежда Косарева предлагает начать со сбора сведений о пустующем жилье, при этом не только в районах Крайнего Севера. Она также указывает на нерешенные вопросы, связанные с переселением граждан из домов, большинство помещений в которых признаны пустующими, включая источники финансирования такого переселения.
Международный опыт решения проблемы
Проблема пустующего жилья актуальна не только для России. По данным экспертов Аналитического центра ДОМ.РФ, в Китае и ряде стран Организации экономического сотрудничества и развития доля такого жилья превышает 10% жилого фонда при оптимальном уровне в 3-5%. В Японии насчитывается около 9 млн пустующих единиц жилья, в Испании — 4 млн, в Китае — 60-80 млн единиц и более 50 «городов-призраков».
Мировой опыт показывает два основных подхода к решению этой проблемы: ограничение простоя жилья через повышенные налоги или стимулирование приобретения заброшенной недвижимости через субсидии и льготы на его восстановление. В Японии налог на пустующее жилье выше обычного в 6 раз, в Испании есть надбавка до 150% к налогу на имущество, во Франции взимают налог с пустующего жилья в 17% от годовой аренды в первый год и в 34% в последующие годы.
При этом в некоторых странах, например, в Испании, можно получить грант на сумму до 11 тысяч евро на покупку заброшенных домов в сельской местности. Такой подход стимулирует восстановление и использование пустующего жилого фонда.
Перспективы принятия и реализации законопроекта
Законопроект направлен первоначально на решение проблемы в районах Крайнего Севера и приравненных к ним территориях. Однако, как отмечают разработчики, в случае успешной реализации эксперимента, его могут масштабировать на всю Россию .
Это уже не первая попытка законодателей решить проблему пустующего жилья. Подобный законопроект был внесен в Госдуму в феврале этого года, его сокращенно назвали законом «О консервации». В отзыве от 29 сентября 2025 года комитет Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству отмечал, что проект документа не соответствует ч. 3 ст. 104 Конституции России.
Проблема поднята весьма острая, но ее решение пока не найдено, констатирует Надежда Косарева. По ее мнению, требуется более тщательная проработка механизмов реализации предлагаемых мер и их соответствия действующему законодательству.
Принятие законопроекта могло бы стать важным шагом в решении проблемы заброшенного жилья в России, особенно в северных регионах, где эта проблема стоит наиболее остро. Однако успех этой инициативы будет зависеть от баланса между защитой прав собственности и необходимостью сохранения жилищного фонда страны.
